【公民政綱第16號】推動青年與首購族可負擔的共有產權住宅

政綱摘要

政府應積極保障人民的居住權，協助人民取得可負擔、適居、可近用各種服務 與設施的住宅，其具體的實踐方式除了各方熟知的租金補貼、社會住宅外，亦可借鑑國外行之有年「中間型住宅」（Intermediate Housing）模式，提供民眾從租屋到商業市場購屋過程間有一替代性選擇，協助其獲得可長期穩定居住的住宅。我們主張政府在整體開發案中所獲分配的土地，停止標售，改與開發商合建分屋，所分得的房屋以市價六五折出售予符合條件的青年或首購族，作為「共有產權住宅」（Shared Ownership Houses），購屋民眾享有完整的使用權與百分之六十五的所有權，政府持有百分之三十五的所有權。共有產權住宅僅可出售予同樣符合條件的青年或首購族，以回應民眾對經濟可負擔、有保障、具儲蓄/保值功能等綜合性居住需求，並避免重蹈國宅、合宜宅快速商品化與轉售獲利等弊端。我們並提醒，在所有的整體開發方案中，應嚴格遵守徵收的公益性與必要性，避免侵犯原居民之居住權；此外，政府就人民居住權推動方案之選擇與 資源挹注，應考慮地域特性，並促進城鄉均衡發展。

政綱說明

1. 1. 在高房價情境下，針對「夾心階層」（青年家庭為主）居住課題，永遠依賴政府補貼不盡合理，想購屋又超出其可負擔能力。就此，建議借鑑國外行之有年「中間型住宅」（Intermediate Housing），讓民眾從租屋到購屋的 「住宅階梯」間，有另一種穩定且經濟可負擔的居住選擇。
   2. 就各國實踐經驗，「中間型住宅」有三大類型，分別是：投資租賃（The tenant as an investo）、有限制自有（Regulated owner-occupation）、合作產權（Cooperative ownership）。然無論何者，政府皆須扮演政策引導與支持的角色。
   3. 回到台灣，考量政府既有量能應以社宅為優先，以及民眾與市場的房產價值觀念，推動「中間型住宅」採有限制自有模式為宜。供給面可於都市土地開發案引導民間力量來興辦，需求端則能回應民眾對經濟可負擔、有保障、具儲蓄/保值功能等課題，且避免重蹈「國宅」及「合宜宅」商品化與轉售獲利等弊端。
   4. 就供給面來說，土地是有限資源，在目前政府公有土地已優先投入興建社會住宅的背景下，中間型住宅用地應透過改革現行區徵與重劃制度，規範政府取得之可建築用地（配餘地、抵費地），不再標售，改採與民間合作開發（俗稱合建）分回住宅，以有限制自有方式出售。於此模式下，政府分回住宅訂價以回償該宗土地取得成本（共同負擔）為原則，甚者基於政策需要可更低（差額由住宅基金補貼），以有效降低購買民眾的經濟負擔。
   5. 就需求面，此有限制自有採「共有產權」（Shared Ownership）方式，以市 價六五折售予一定收入以下青年與首購族，購買者持分65%產權並享有 100%的使用權，政府持分35%產權。為確保不流入一般市場成為炒作商 品，於購買合約明訂一定年限內不得轉售，期限外轉售對象仍限定青年與首購族，且售價不得超過原購買價格加計合理增值（政府訂定標準）。另購買者如於市場購買第二屋，亦須依上述原則釋出，供其它有需要者居住。
   6. 最後，就共有產權住宅與現行整體開發制度的關聯做釐清補充。就已核定 且開發之整體開發案，政府應於高房價地區率先施行共有產權住宅政策， 不該再繼續標地、炒地。就規畫中、審議中的整體開發案，我們絕對支持應對各界所關注的居住權、財產權、國土運用合理性等課題，有充分的辯證與妥適處置。意即，應視「共有產權住宅」為整體開發案的「必要條 件」（有開發就一定要做共有產權住宅），而非「充分條件」（因為要共有產 權住宅就一定得開發）。